Bien placer son argent

Dopez votre future retraite

Laurent L'Armorie — 2012-08-23T10:39:38Z

1 - Comment se répartir les bonifications pour enfant ?

Une mère de famille a droit à une bonification de 8 trimestres d'assurance pour chaque enfant élevé. Pour ceux nés depuis le 1er janvier 2010, et en accord avec la mère, le père peut désormais en récupérer 4. D'un point de vue comptable, c'est le parent à la carrière la plus complète, avec les revenus les plus élevés, qui gagnera le plus à récupérer des trimestres supplémentaires. Aux conditions actuelles, et pour un salarié à qui il ne manque que 4 trimestres pour bénéficier du taux plein, cela représente un gain proche de 8 % sur sa pension de base. Soit plus de 1 100 € par an pour un salarié ayant toujours été rémunéré au-delà du plafond de la Sécurité sociale (3 031 € par mois en 2012), à comparer avec un gain proche de 600 € pour un salarié au Smic. La demande doit s'effectuer dans les six mois suivant le 4e anniversaire de l'enfant. 2 - Racheter des trimestres est-il toujours rentable ?

Voici un autre moyen pour partir plus tôt, sans subir de pénalités sur le montant de sa pension. Il s'agit de racheter auprès de la Sécurité sociale tout ou partie des trimestres manquants, dans la limite de 12. Bien qu'onéreux (comptez de 3 000 à 4 000 € par trimestre, déductible de ses revenus imposables), le coût du rachat peut être rapidement amorti, en une dizaine d'années seulement pour un cadre supérieur, par exemple. Gare, tout de même, à ne pas investir trop tôt, mais plutôt dans l'année ou les deux ans précédant la date de départ. Dans les conditions actuelles, une personne licenciée à partir de 58 ans est assurée d'être indemnisée par Pôle emploi jusqu'à l'âge du taux plein, et n'aurait donc aucun intérêt à racheter des trimestres. Par ailleurs, l'un des principaux intérêts du rachat repose sur la reconduction des accords AGFF, qui prévoient d'étendre, sans coût supplémentaire, les effets du rachat de trimestres aux régimes complémentaires Arrco et Agirc. Or, ceux-ci ne concernent de manière certaine que les retraites liquidées d'ici au 31 décembre 2018, et rien ne dit qu'ils seront reconduits par la suite. 3 - Continuer à travailler à l'âge de la retraite ?

Depuis le 1er janvier 2009, tout retraité peut reprendre une activité salariée et cumuler ses nouveaux revenus avec sa pension de retraite aussi longtemps qu'il le souhaite. Mais cela implique de cesser son activité salariée avant d'en reprendre une nouvelle, et donc de rompre son contrat de travail et de renégocier ses conditions de rémunération. Surtout, les cotisations vieillesse versées à cette cotisation ne permettent pas d'améliorer la future pension. L'alternative ? Profiter de la surcote accordée aux assurés continuant à travailler alors qu'ils peuvent prétendre à une retraite à taux plein. Cela permet au salarié de rester dans son entreprise jusqu'à 70 ans (un employeur ne peut le mettre d'office à la retraite avant cet âge) et de continuer à cotiser. Le gain de pension s'élève autour de 20 % s'il travaille 5 ans de plus.

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Assurance-vie : les questions à se poser avant de signer

Laurent L'Armorie — 2012-08-23T10:34:03Z

L'assurance-vie est réputée pour être le plus sûr des actifs, néanmoins avec la crise actuelle, il vaut mieux prendre ses précautions. Cet article vous expose les questions à poser à votre banquier avant d'investir dans une assurance-vie.

uelques questions générales au sujet de l'assurance-vie :

Très proches dans les esprits de l'assurance-vie, l'assurance décès ou même l'assurance en cas de vie ne garantissent pourtant pas les mêmes droits et ne font pas l'objet du même type de contrat. Si vous ne voyez pas bien la différence, demandez donc à votre banquier :

1)Quelle est la différence avec une assurance décès ?

2)Quelle est la différence avec une assurance en cas de vie ? La question de l'épargne :

Il faut savoir qu'une assurance-vie est non seulement une assurance qui sera touchée en cas de décès, donc une forme de transmission de capital aux aspects fiscaux avantageux, mais aussi une forme d'assurance qui permet des investissements à long terme. Il s´agit donc d´une forme d'épargne sous les apparences d'une assurance. Essayez donc de savoir :

3)Quel est mon objectif d'épargne ? La retraite, le placement immobilier ou bien la succession ?

4)Quelles formes d'investissement puis-je entrevoir avec une assurance-vie ? La question de la transmission

Si l'on prend en compte l'aspect de transmission de capital, il ne faut surtout pas oublier de bien rédiger la clause du bénéficiaire pour atteindre son objectif. En effet, cette somme est transmise hors de la succession sous une fiscalité qui présente de nombreux avantages. Pour plus d'informations, posez les questions suivantes :

5)Qu'est-ce que la clause bénéficiaire ?

6)Mon conjoint et mes enfants sont-ils les seuls à pouvoir prétendre aux bénéfices de mon assurance-vie ? Les différents types de contrats d'assurance-vie :

L'assurance vie se distingue en deux types de contrat : le contrat monosupport et le contrat multisupport. Le premier type de contrat se fait en euros tandis que le second type de contrat se fait généralement sur fonds en euros combinés avec des actions sur les marchés boursiers. Si vous n'y voyez pas clair sur ce point, demandez :

7)Quel type de contrat correspond le plus à mes besoins ? Lequel pourrai-je gérer plus facilement ?

8)Quelle est l'intérêt d'investir une partie de son patrimoine sur les marchés boursiers ? Les modes de versement et de prélèvement de son assurance-vie :

Se pose enfin la question de l'évolution du placement. Les modalités de versement et de prélèvement influencent grandement la manière dont votre placement évolue et font partie des modalités à régler avec votre banquier avant de souscrire à une assurance-vie afin d'obtenir la meilleure.

9)Est-ce plus avantageux dans mon cas de choisir un versement libre ou un versement régulier ?

10)Sera-t-il possible de prélever des fonds à tout moment et sans pénalité ?

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Le plafond du livret A serait relevé dès cet été

Laurent L'Armorie — 2012-06-12T09:29:16Z

Cette promesse de campagne de François Hollande devrait faire l'objet de compromis. En janvier dernier, le candidat socialiste s'était engagé à « doubler », s'il était élu, le plafond du livret A afin de financer davantage de logements sociaux. Les fonds placés sur ce livret d'épargne, aujourd'hui plafonnés à 15.300 euros, pourraient donc atteindre 30.600 euros. Selon Le Parisien , un décret sur le relèvement de ce plafond devrait paraître avant l'été. L'enjeu de cette mesure est de taille : le livret A est resté en 2011 le placement préféré des Français. Les dépôts, qui sont actuellement rémunérés à 2,25%, ont atteint 21,6 milliards d'euros l'année dernière. Fin 2011, le livret A totalisait 206,6 milliards d'euros de fonds. L'année 2012 se présente d'ores et déjà comme une nouvelle année record. Sur les quatre premiers mois, l'encours du livret A a augmenté de près de 10 milliards d'euros (9,69), soit nettement plus (8,91) que sur la même période de 2011, qui reste pourtant comme le deuxième meilleur millésime de l'histoire, avec 17,38 milliards d'euros.

Paradoxalement, l'idée de relever le niveau de ce plafonnement est accueillie fraîchement par les banques et les compagnies d'assurances. Celles-ci peuvent pourtant conserver les dépôts effectués sur le livret A à hauteur de 35%, le solde étant reversé à la Caisse des dépôts (CDC) pour lui permettre d'accorder aux organismes sociaux de l'habitat (Opac, Offices publics de l'habitat...) des prêts à des taux privilégiés. Mais selon Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France, le doublement du plafond inciterait vraisemblablement des épargnants à délaisser l'assurance-vie, dont la collecte s'est déjà effondrée l'an dernier, ou d'autres produits d'épargne bancaire dits de bilan. C'est pourquoi il a demandé que cette mesure soit appliquée de manière à laisser aux banques et aux assureurs le temps de s'ajuster « sans être mis sous tension ». Un doublement étalé sur plusieurs années

De son côté, François Pérol, patron du groupe bancaire BPCE, a averti que cette mesure allait coûter cher à l'État, dans la mesure où « les Français vont transférer de l'épargne qui, aujourd'hui, est fiscalisée sur un produit qui ne l'est pas, le livret A ». Sur les 60 millions de détenteurs de livret A en France, seuls 9% ont atteint le plafond. « Ceux qui ont 15.000 euros d'épargne ailleurs, ils vont les prendre et les mettre sur leur livret A », a-t-il déclaré sur BFM Business la semaine dernière. Des inquiétudes que le gouvernement aurait l'intention de prendre en compte. Selon Le Parisien, il prévoirait finalement d'étaler sur plusieurs années le doublement du plafond.

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Quatre raisons à la baisse annoncée de l'immobilier

Laurent L'Armorie — 2012-01-11T20:11:27Z

Il ne leur suffit pas de vouloir dégrader notre dette publique et son fameux triple A. Les agences de notation s'attaquent aussi à notre patrimoine privé. Et elles n'hésitent pas à déprécier ce qui nous est le plus sensible : la propriété immobilière. Standard & Poor's prévoit ainsi que les prix des logements devraient « se contracter de 5 % à 10 %» cette année. Jean-Michel Six, l'économiste pour l'Europe de S & P, avoue que notre marché constitue « un mystère. Les prix des appartements (anciens) ont augmenté de 18 % à Paris entre septembre 2010 et septembre 2011, ce qui est un taux très inquiétant dans un contexte de recul économique et de chômage élevé ». Étrange paradoxe, en effet.

La France fait de plus en plus figure d'« exception ». Parmi les pays développés, elle est le seul où les prix sont repartis à la hausse après la récession de 2008-2009. Première explication, souvent avancée : le manque physique d'habitations disponibles. Contrairement à l'Espagne, qui a bétonné ses côtes au point de se retrouver face à un parc de 800.000 logements inoccupés, l'Hexagone se caractérise par un manque estimé entre 500.000 et 800.000. Or, tout ce qui est rare est cher : l'insuffisance de constructions justifie leur cherté. Certes. Mais comment expliquer alors que les loyers n'aient pas suivi ? « Les prix des logements anciens ont plus que doublé entre 2000 et 2010 (moyenne nationale), alors que les loyers ont augmenté de 29 %, à un rythme proche de celui du revenu disponible des ménages », selon l'Insee. Comme le fait observer un directeur de Bercy, « nous sommes le seul marché, avec le Royaume-Uni, où la valeur de l'habitat paraît déconnectée des loyers ».

La première décennie du troisième millénaire aura marqué une véritable rupture historique. Surtout à Paris où « les prix de vente des appartements ont progressé de 130 % de plus que les revenus, depuis 2000 », nous dit Jacques Friggit. Cet ingénieur des Ponts et Chaussées, chargé de mission au ministère de l'Écologie, a acquis une grande notoriété en établissant des statistiques qui remontent à 1840 ! Il a notamment observé que, de 1965 à 2000, les indices des prix de la pierre avaient évolué peu ou prou au rythme des indicateurs de revenus, dans une fourchette de plus ou moins 10 % au fil du temps. C'est ce qu'on appelle dans les milieux professionnels « le tunnel de Friggit ». Or, depuis dix ans, cette règle, de bon sens, ne joue plus : la valeur de la pierre a pris son envol comme un Maillot jaune du Tour de France distance le peloton dans le col du Tourmalet.

La suite de l'article sur le figaro http://www.lefigaro.fr/immobilier/2...

Les nouvelles règles pour acheter en 2011

Laurent L'Armorie — 2010-11-29T21:23:31Z

L'année prochaine, les acquéreurs bénéficieront de nouveaux coups de pouce pour acquérir leur première résidence ou épargner pour se constituer un apport personnel. Tour d'horizon...

Nouveau prêt à taux zéro (PTZ +), dispo- sitif Scellier « verdi » et « raboté » de 10%, réforme du plan épargne logement (PEL)... l'année 2011 sera le théâtre de nombreux changements en matière d'immobilier. Ainsi, le bon vieux plan épargne logement devrait être remis au goût du jour. Christine Lagarde, ministre de l'Economie, souhaite en effet le rendre « plus attractif, plus populaire, afin que les ménages disposent d'un outil efficace pour constituer leur apport personnel en vue d'un projet immobilier ». Résultat, le taux de rémunération de l'épargne placée sur un PEL sera réactualisé tous les ans (il n'a pas changé depuis 2003). Ce rendement, calculé en fonction des taux des marchés financiers, ne pourra pas être inférieur à 2,5 %, son niveau actuel. En revanche, la fiscalité du nouveau PEL sera légèrement durcie, avec un prélèvement annuel des contributions sociales. Et le taux auquel les épargnants peuvent emprunter restera fixé à 4,20 %... un taux peu attractif aujourd'hui.

L'enjeu pour les banques consiste à séduire de nouveau les épargnants qui boudent depuis de nombreuses années les produits d'épargne logement. La réforme annoncée y parviendra-t-elle ? Aujourd'hui, le plan d'épargne logement est surtout considéré comme un placement, il sera plus attractif désormais pour ceux qui cherchent à placer leur épargne.

Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ +) entrera lui en vigueur le 1er janvier prochain. Il sera réservé à tous ceux qui achètent leur première résidence principale, quelles que soient leurs conditions de ressources. « Il nous fallait un produit qui s'adapte à la réalité des prix du marché, c'est ce que nous faisons avec le PTZ+ », justifie Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au Logement.

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Immobilier : les prix pourraient baisser de 30 à 35% d'ici à 2015, selon Jacques Friggit

Laurent L'Armorie — 2010-10-12T20:22:35Z

Combien de temps durera l'euphorie qui règne actuellement sur le marché des logements, en particulier dans les secteurs tendus comme l'Ile-de-France ? Selon un récent sondage de la FNAIM, les ménages anticipent la poursuite de la hausse de l'immobilier ancien.

A moyen terme, cet avis n'est pas partagé par l'économiste Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable. Il scrute l'évolution depuis 1965 du revenu disponible par ménage sur l'ensemble de la France et l'indice du prix des logements anciens en France. « De 1965 à 2000, l'indice du prix des logements anciens a augmenté approximativement comme le revenu par ménage et a évolué dans un « tunnel » autour de ce dernier. » observe-t-il.

Mais, depuis le début des années 2000, on assiste à une envolée du prix des logements anciens rapporté au revenu des ménages. Certes la courbe des prix a reculé d'environ 10% en 2009, mais elle a depuis, repris sa hausse. Résultat : l'indice des prix des logements anciens en France dépasse de 70% le fameux tunnel de Friggit. Le retour vers le tunnel

Sur la base d'une analyse des évolutions passés, l'économiste ne voit pas de raison que le prix des logements anciens, France entière, ne revienne pas dans ce tunnel. Pour cela, il envisage, en se basant sur une inflation de 2% par an et une croissance des revenus de 1% par an, deux scénarii. Dans le scénario lent, les prix des logements resteraient stables en monnaie courante, jusqu'à 2025-voire 2030. « Même s il elle est moins probable que l'issue rapide, cette évolution ne peut pas être écartée et s'apparenterait à un « scénario à la japonaise », commente Jacques Friggit. En revanche, dans un scénario rapide, les prix devraient baisser de 30 à 35% d'ici à 2015, voire 2018 ». En d'autres termes, les prix des logements anciens mettraient autant de temps à descendre par rapport aux revenus, qu'ils ont mis pour monter. De 1999 à 2007, les valeurs ont allégrement grimpé. Et de 2007 à 2015, elles baisseraient, malgré quelques à coups à la hausse.

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SCPI :

Laurent L'Armorie — 2010-10-12T20:22:32Z

Le marché des SCPI [sociétés civiles de placement immobilier, NDLR] trouve un regain d'intérêt depuis dix-huit mois à la fois auprès des porteurs de parts et d'une nouvelle clientèle entre trente et cinquante ans », lance Renaud des Portes de la Fosse, directeur général délégué d'UFFI Ream. A cela plusieurs raisons. « Les particuliers cherchent des produits moins volatils que la Bourse et plus rémunérateurs que certains placements sans risque », explique Laurent Guize, directeur général HSBC Reim. Et les rendements sont plutôt attractifs. En 2009, malgré des loyers en baisse, les SCPI ont encore rapporté en moyenne 6,05 %. Côté valorisation, les parts ont grimpé de 5,21 %. De fait, selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), la performance globale des SCPI (hors SCPI Fiscales) s'établit à 9,8 % sur cinq ans et à 11,5 % sur dix ans. Une performance rendue possible grâce aux actifs des SCPI, essentiellement investis dans de l'immobilier d'entreprise, un marché d'ordinaire peu accessible aux particuliers.

Au lieu d'acheter en direct, les SCPI permettent à l'investisseur d'acquérir, avec une mise de fonds réduite (tout au plus quelques milliers d'euros) de l'immobilier sous forme de parts. Outre sa performance, ce type de placement a d'autres atouts. D'une part, l'investisseur bénéficie d'un revenu régulier, versé le plus souvent trimestriellement. D'autre part, il ne s'occupe de rien. C'est la société de gestion qui se charge d'acheter les immeubles, de les louer, de les entretenir, de récolter les loyers et de verser les dividendes aux porteurs de parts. Autre point fort : la mutualisation du risque. Avec un patrimoine de quelques dizaines à quelques centaines de lots répartis dans différents secteurs, l'impact d'éventuels problèmes de vacance locative ou d'impayés reste très faible.

Une offre variée

Selon ses objectifs, l'investisseur a le choix entre trois catégories de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Privilégiant le rendement, les premières investissent principalement dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activité…) et sont d'ailleurs répertoriées en sous-catégories (classiques diversifiées, murs de magasins, géographiques). Avec 83 entités et 16,8 milliards d'euros de capitalisation, elles représentent 90 % du marché. A l'inverse, les secondes ne constituent qu'une infime part de la capitalisation du secteur (3 SCPI) et investissent sur des immeubles ayant un potentiel important de valorisation (logement sous la loi de 1948 par exemple). Enfin, dans la troisième catégorie, s'inscrivent les SCPI qui achètent de l'immobilier d'habitation dans le cadre d'un régime fiscal (Malraux, Robien, Scellier…). Avec la mise en place du dispositif Scellier, les SCPI dédiées fleurissent depuis 2009 et remportent un vif succès. « La raison en est simple : l'avantage fiscal sera raboté en 2011, note Marc Bertrand, directeur général d'UFG Rem chez UFG-LFP, mais, pour le moment, l'investisseur bénéficie de la réduction de 25 % du montant de son investissement puisque ce droit est acquis dès la souscription. » De fait, « il faut se dépêcher de souscrire avant la fin de l'année pour bénéficier des 25 % de réduction », conseille Christian Michaux, spécialiste de la « pierre papier ».

Pour acheter ou vendre, l'investisseur doit s'intéresser à la forme de la SCPI. Si celle-ci est à capital fixe, il ne peut souscrire qu'à l'occasion d'une augmentation de capital. A défaut, il doit se positionner sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Même chose s'il souhaite vendre. La valeur des parts est fixée selon un prix d'exécution (qui permet l'échange du plus grand nombre de parts). La liquidité du placement reste donc liée à l'état de l'offre et de la demande. « Les parts se négocient sans souci mais le marché secondaire a une activité très faible, tout au plus 2 %, car peu d'investisseurs se désengagent », indique Brigitte Wantier-Desjardin, directeur du pôle client chez BNP-Paribas Rem. En revanche, si la SCPI est à capital variable, l'investisseur peut acheter ou vendre à tout moment au prix fixé par le gestionnaire (plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution du patrimoine). Parallèlement, il existe aussi un marché de gré à gré, c'est-à-dire sans intervention de la société de gestion.

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Une réforme du dispositif Scellier au 1er janvier 2011

Laurent L'Armorie — 2010-09-13T16:24:07Z

Les plafonds de loyers applicables aux appartements achetés dans le cadre du dispositif Scellier seront revus à la baisse, annonce ce jeudi le secrétaire d'Etat au logement, Benoît Apparu, dans une interview aux Echos. Le régime Scellier, qui permet à un investisseur de déduire de ses impôts 25% à 37% du prix d'achat d'un logement neuf , à condition de le louer durant neuf ans, a contribué à maintenir le secteur de la construction durant la crise, et à étoffer le parc locatif.

Cependant, les plafonds de loyer fixés par la loi se situent actuellement souvent bien au-delà des prix du marché, et présentent l'inconvénient d'induire l'investisseur en erreur. Si l'acheteur se base en effet sur le loyer maximum fixé par la loi, il se peut qu'il anticipe un revenu bien supérieur à celui que le marché peut réellement lui offrir. Et il risque de ce fait de ne pas rentabiliser l'investissement comme il le pensait. Des professionnels de l'immobilier estiment que les plafonds de loyers se situent en moyenne 28% au-dessus des prix du marché. Plafonds abaissés de 14%

La réforme mise en place au 1er janvier 2011 abaissera donc les trois plafonds existant dans les zones A, B1 et B2. Pour remplir son rôle, le régime Scellier n'est en effet pas uniformément applicable sur tout le territoire, mais uniquement dans les zones où le marché locatif est tendu. La zone A regroupe les communes où le besoin de logements en location se fait le plus sentir. Paris et sa petite couronne y figure notamment. Les zones B1 et B2 correspondent à des endroits où le marché est un peu moins tendu, quand la zone C recouvre des communes qui ne font pas face à la pénurie de logements locatifs. Le dispositif Scellier n'est donc pas applicable en zone C. A titre indicatif, le loyer maximal fixé par la loi en zone B1 est actuellement de 15,1 euros le mètre carré, et de 12,35 euros en B2. Chacun de ces plafonds sera abaissé de 14%. Disparité de situations dans une même zone

Autre écueil du dispositif auquel remédie en partie la réforme annoncée ce matin par Benoît Apparu : l'hétérogénéité réelle des zones dessinées par la loi. « Selon les endroits de la zone A, le loyer du marché va du simple au double », relève le secrétaire d'Etat au Logement. Tout en conservant une zone A unique, il est prévu d'y instaurer deux plafonds de prix différenciés. Le plafond restera ainsi inchangé à Paris et dans sa petite couronne, à 21,72 euros le mètre carré, mais baissera dans tout le reste de la zone, à 16,10 euros le mètre carré, soit une diminution de 26%.

Benoît Apparu annonce également que toute commune de la zone C qui présente un marché locatif tendu pourra désormais demander à être éligible au dispositif Scellier. « Je viens de signer les décrets nécessaires, qui partiront dans les jours à venir » pour publication au Journal Officiel, a-t-il affirmé. Avant une refonte globale de l'ensemble des aides à l'accession à la propriété.

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Acheter pour louer

Laurent L'Armorie — 2010-05-19T13:05:56Z

Dispositif Scellier, immobilier ancien à rénover, résidences médicalisées... Il existe de nombreuses façons de se constituer un patrimoine immobilier. Nos conseils pour choisir la formule la plus adaptée.

Les Français aiment la pierre. Elle les sécurise en ces périodes un peu troublées où l'épargne rapporte moins que par le passé. Le franc succès du dispositif Scellier en atteste. Toutefois, l'investissement locatif ne se limite pas au Scellier. D'autres formules existent, comme l'investissement dans l'ancien ou encore dans des résidences étudiantes ou des chambres médicalisées. « Il n'existe pas de formule parfaite, chacune d'entre elles correspond à des profils d'investisseurs et des objectifs patrimoniaux bien distincts », explique Eric Pompon, directeur de Meeschaert Conseil Immobilier. Tous les investissements immobiliers ne sont pas forcément adaptés à des situations spécifiques. Avant de se lancer dans l'aventure, il est donc important d'étudier plusieurs paramètres : les revenus, la tranche marginale d'imposition, l'existence de revenus fonciers...

» Acheter un bien neuf

» Investir dans l'ancien occupé

» Investir dans l'ancien à rénover

» Investir dans une résidence neuve avec services

Acheter un bien neuf Sans surprise, la quasi-totalité des investisseurs en immobilier (98 %) ont acheté un logement neuf en province en 2009, selon une enquête réalisée par le CSA pour le Crédit foncier. La majorité a privilégié le dispositif Scellier. Réaliser un investissement locatif sans emprunter ne présente guère d'intérêt. « Ce type d'investissement immobilier doit être réalisé avec un crédit long de vingt ans, par exemple, et avec peu ou pas d'apport en capital », explique Eric Pompon.

Pour qui ? Principalement pour les contribuables qui paient au moins 5 000 euros d'impôt par an, ont entre 40 et 50 ans et réalisent un premier investissement immobilier.

Avantages du Scellier. « Les contribuables peuvent transformer une partie de leur impôt en patrimoine », résume Eric Pompon. Le dispositif Scellier permet en effet aux acheteurs de récupérer en neuf ans 25 % du prix du logement, dans la limite de 300 000 euros. Au total, ils peuvent donc réaliser une économie d'impôt de 75 000 euros sur neuf ans, soit 8 333 euros par an. Un avantage qui dope sensiblement le rendement de l'opération. « Il s'approche des 6 à 7 % si l'on tient compte de la fiscalité », précise Gilles Etienne, directeur du pôle expertise chez Cyrus Conseil. Au-delà de neuf ans, les investisseurs auront le choix. Soit revendre le bien pour, par exemple, financer les études des enfants à l'étranger ou dans une école de commerce. Ou conserver le bien pour obtenir des revenus complémentaires à la retraite.

Inconvénients. Attention à ne pas se laisser aveugler par la carotte fiscale. « Les incitations fiscales ne doivent pas faire oublier les fondamentaux de l'investissement locatif : qualité de l'investissement et qualité de la construction », rappelle Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. D'où la nécessité de bien choisir son bien et la ville où il est situé. Car les risques de dérapages sont réels si les appartements sont construits dans une zone sans besoins et ne trouvent pas de locataires. Dans ce cas, l'investisseur perd l'avantage fiscal. Ou bien, il trouvera un locataire à un loyer nettement plus bas que celui que lui avait fait miroiter le promoteur. Enfin, il risque par la suite d'avoir du mal à revendre son bien, parfois à un prix inférieur à celui d'acquisition.

Investir dans l'ancien occupé Pour qui ? Pour les investisseurs qui n'ont pas besoin de réduire leurs impôts (qui sont sous le bouclier fiscal par exemple) ou qui ont déjà atteint le plafond des niches fiscales (20 000euros plus 8 % du revenu des avantages fiscaux accordés).« Généralement, cet investissement est à recommander à des personnes aisées ayant plus de 50 ans, cherchant à diversifier leur patrimoine », avance Eric Pompon.

Avantages. Les acheteurs ont davantage de choix d'investissement que dans le neuf.« Le principal avantage est de pouvoir acquérir un bien de qualité, situé en centre-ville et disposant donc d'un bon potentiel locatif », explique Gilles Etienne. Une possibilité que n'offre pas toujours le neuf, les nouveaux immeubles étant souvent construits à la périphérie des villes. Les prix dans l'ancien sont inférieurs de 20 à 30 % en moyenne à ceux du neuf. L'investissement procure une certaine sécurité, puisque les investisseurs achètent un bien déjà occupé par un locataire, avec en plus une décote de 10 % à 15 %. Enfin, « ces biens disposent d'une importante possibilité de plus-value à la revente », explique Eric Pompon.

Inconvénients. La rentabilité peut être faible. Et la fiscalité est élevée. « Les loyers sont parmi les revenus les plus taxés », souligne Gilles Etienne. Certes, si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15000euros brut, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire (microfoncier) de 30 %. Au-delà de ce seuil, en revanche, vos revenus sont imposés au taux marginal d'imposition auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (12,1 %).

Investir dans l'ancien à rénover Pour qui ? Pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers.

Avantages. Vous pourrez acquérir un bien à un prix inférieur à celui du marché. Et créer un déficit foncier imputable sur vos loyers, puis éventuellement sur votre revenu global de l'année de réalisation des travaux dans la limite de 10 700euros. Le cas échéant, le solde du déficit est reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes. Ce qui vous permettra de défiscaliser tout ou partie de vos loyers.« Certains biens très dégradés peuvent générer une rentabilité supérieure à celle que l'on obtient dans le neuf », avance Gilles Etienne.

Inconvénients. Le choix des biens et surtout des surfaces est parfois restreint. Et le montant des travaux peut in fine être supérieur à ce qui était initialement prévu. En particulier si vous sous-estimez les travaux de mise aux normes (isolation thermique, électricité...). Sans compter les retards pris par les entrepreneurs du bâtiment.

Investir dans une résidence neuve avec services Pour qui ? Pour ceux qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires en vue de leur retraite, par exemple. Et qui préfèrent se décharger de toute gestion immobilière.

Avantages. Vous pouvez acheter un bien dans une résidence avec services destinée à loger des étudiants, des touristes ou des personnes âgées, en bénéficiant d'avantages fiscaux comparables à ceux du dispositif Scellier (avantage Bouvard-Censi). A condition bien sûr de louer le bien pendant au moins neuf ans. Il est possible de récupérer les 19,6 % de TVA payée sur le prix d'acquisition, soit au total une économie d'impôt égale à 44,6 % du montant TTC du bien. Il est aussi possible d'acheter dans une résidence services en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel classique. Il permet d'amortir une partie (autour de 3 % par an) du prix du bien. Mais cet amortissement ne permet pas de créer de déficit imputable sur le revenu global. Les résidences médicalisées ou celles destinées aux étudiants offrent des rentabilités nettes confortables (entre 4 et 4,5 %), grâce au bonus fiscal.

Inconvénients. Il est primordial de s'assurer de la qualité du gestionnaire de la résidence avec services. « Mieux vaut éviter ceux qui proposent des loyers et des taux de rentabilité très supérieurs à ceux du marché. Certains investisseurs y ont laissé des plumes et ne touchent pas de loyers depuis un ou deux ans, conseille Gilles Etienne. Mieux vaut aussi privilégier des gestionnaires solides, gérant de nombreux biens. » L'investisseur doit choisir un emplacement porteur, un programme de qualité et un gestionnaire reconnu. D'autant que l'investisseur loue toujours son bien par un bail de neuf à douze ans à un gestionnaire professionnel. Attention, les défaillances d'exploitants de résidences avec services, essentiellement de résidences de tourisme, se sont multipliées ces dernières années. La revente du bien dix ans plus tard peut également poser problème. Enfin, « il ne faut pas investir dans une résidence médicalisée en ayant pour objectif d'y placer un membre de sa famille, voire d'y séjourner soi-même dans le futur. Il faut seulement envisager l'angle patrimonial », conclut Etienne Gilles.

Source : le figaro : http://www.lefigaro.fr/immobilier/2...

Placements : ce qui a changé depuis la crise

Laurent L'Armorie — 2010-05-19T13:01:19Z

Moins riches et aussi plus méfiants. Les investisseurs particuliers ne sont plus tout à fait les mêmes. Le krach boursier, l'affaire Madoff, les déboires des banques et les larges distributions de bonus qui ont choqué ont fait perdre une certaine naïveté aux épargnants.

Ils sont devenus des investisseurs plus méfiants et plus regardants. Plus compliqués aussi à gérer pour leurs conseillers habituels. Car ils veulent comprendre les produits financiers dans lesquels ils investissent et sont devenus plus pointilleux sur les frais. Douchés par le krach, ayant pour la plupart manqué le rebond des marchés d'actions l'an dernier, la plupart des investisseurs restent très prudents. Le phénomène n'est d'ailleurs pas strictement français. « Les clients ne veulent plus investir dans ce qu'ils ne comprennent pas, ils posent beaucoup plus de questions qu'avant », explique par exemple Magne Orgland, associé-gérant de la banque privée suisse Wegelin & Co.

Peu de goût pour le risque

Selon une étude qui est présentée ce mardi par Fidelity et qui a été conduite dans 11 pays différents, les Français continueraient pourtant à suivre les recommandations de leurs conseillers financiers… bien qu'ils aient souvent du mal à comprendre le vocabulaire employé par leur banquier.

Pour faire prendre aux particuliers le chemin des actions, beaucoup d'établissements proposent des placements hybrides de compromis. Aujourd'hui, ils mettent par exemple en avant leurs sicav investies en obligations convertibles, à mi-chemin des actions et des obligations, et lancent à nouveau des fonds à formule pour participer à une partie de l'évolution des actions sous telle et telle condition (mais où seule une partie du capital est garantie).

Certains conseillers financiers ont eux aussi été échaudés par ces deux dernières années : les conseillers des grands réseaux bancaires comme les gestionnaires de patrimoine indépendants doivent en effet gérer le « service après-vente » quand un épargnant a perdu une partie de ses capitaux en Bourse. Et ce n'est pas ce qu'ils aiment le plus, il n'est jamais facile de se retrouver face à un client mécontent ! Pour beaucoup, faire prendre des risques à leurs clients ne va plus de soi.

Les particuliers semblent encore tétanisés par la volatilité des marchés et ne sont pas prêts à prendre des risques. Beaucoup ont encore d'importantes liquidités sur leurs comptes courants. L'investisseur 2010 n'est pas un client facile.

Les banques savent que la demande a évolué et qu'elles doivent s'adapter. Pour mieux cerner les attentes, elles sont nombreuses à sonder les particuliers. Une autre étude parue la semaine dernière et menée cette fois par TNS Sofres pour le compte de HSBC brosse, elle, le tableau de ce qu'attendent les clients des banques sous un angle particulier, celui du développement durable. Elle a été menée en France auprès d'un échantillon de 10 000 personnes entre le 2 et le 16 mars 2010. Pour 96% des personnes interrogées, ce qui compte le plus, c'est qu'une banque fournisse à ses clients une information honnête et transparente. Les établissements financiers savent maintenant ce sur quoi ils seront jugés.

Source : le figaro http://www.lefigaro.fr/patrimoine/2...