Bien placer son argent

Acheter pour louer

Laurent L'Armorie — 2010-05-19T13:05:56Z

Dispositif Scellier, immobilier ancien à rénover, résidences médicalisées... Il existe de nombreuses façons de se constituer un patrimoine immobilier. Nos conseils pour choisir la formule la plus adaptée.

Les Français aiment la pierre. Elle les sécurise en ces périodes un peu troublées où l'épargne rapporte moins que par le passé. Le franc succès du dispositif Scellier en atteste. Toutefois, l'investissement locatif ne se limite pas au Scellier. D'autres formules existent, comme l'investissement dans l'ancien ou encore dans des résidences étudiantes ou des chambres médicalisées. « Il n'existe pas de formule parfaite, chacune d'entre elles correspond à des profils d'investisseurs et des objectifs patrimoniaux bien distincts », explique Eric Pompon, directeur de Meeschaert Conseil Immobilier. Tous les investissements immobiliers ne sont pas forcément adaptés à des situations spécifiques. Avant de se lancer dans l'aventure, il est donc important d'étudier plusieurs paramètres : les revenus, la tranche marginale d'imposition, l'existence de revenus fonciers...

» Acheter un bien neuf

» Investir dans l'ancien occupé

» Investir dans l'ancien à rénover

» Investir dans une résidence neuve avec services

Acheter un bien neuf Sans surprise, la quasi-totalité des investisseurs en immobilier (98 %) ont acheté un logement neuf en province en 2009, selon une enquête réalisée par le CSA pour le Crédit foncier. La majorité a privilégié le dispositif Scellier. Réaliser un investissement locatif sans emprunter ne présente guère d'intérêt. « Ce type d'investissement immobilier doit être réalisé avec un crédit long de vingt ans, par exemple, et avec peu ou pas d'apport en capital », explique Eric Pompon.

Pour qui ? Principalement pour les contribuables qui paient au moins 5 000 euros d'impôt par an, ont entre 40 et 50 ans et réalisent un premier investissement immobilier.

Avantages du Scellier. « Les contribuables peuvent transformer une partie de leur impôt en patrimoine », résume Eric Pompon. Le dispositif Scellier permet en effet aux acheteurs de récupérer en neuf ans 25 % du prix du logement, dans la limite de 300 000 euros. Au total, ils peuvent donc réaliser une économie d'impôt de 75 000 euros sur neuf ans, soit 8 333 euros par an. Un avantage qui dope sensiblement le rendement de l'opération. « Il s'approche des 6 à 7 % si l'on tient compte de la fiscalité », précise Gilles Etienne, directeur du pôle expertise chez Cyrus Conseil. Au-delà de neuf ans, les investisseurs auront le choix. Soit revendre le bien pour, par exemple, financer les études des enfants à l'étranger ou dans une école de commerce. Ou conserver le bien pour obtenir des revenus complémentaires à la retraite.

Inconvénients. Attention à ne pas se laisser aveugler par la carotte fiscale. « Les incitations fiscales ne doivent pas faire oublier les fondamentaux de l'investissement locatif : qualité de l'investissement et qualité de la construction », rappelle Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. D'où la nécessité de bien choisir son bien et la ville où il est situé. Car les risques de dérapages sont réels si les appartements sont construits dans une zone sans besoins et ne trouvent pas de locataires. Dans ce cas, l'investisseur perd l'avantage fiscal. Ou bien, il trouvera un locataire à un loyer nettement plus bas que celui que lui avait fait miroiter le promoteur. Enfin, il risque par la suite d'avoir du mal à revendre son bien, parfois à un prix inférieur à celui d'acquisition.

Investir dans l'ancien occupé Pour qui ? Pour les investisseurs qui n'ont pas besoin de réduire leurs impôts (qui sont sous le bouclier fiscal par exemple) ou qui ont déjà atteint le plafond des niches fiscales (20 000euros plus 8 % du revenu des avantages fiscaux accordés).« Généralement, cet investissement est à recommander à des personnes aisées ayant plus de 50 ans, cherchant à diversifier leur patrimoine », avance Eric Pompon.

Avantages. Les acheteurs ont davantage de choix d'investissement que dans le neuf.« Le principal avantage est de pouvoir acquérir un bien de qualité, situé en centre-ville et disposant donc d'un bon potentiel locatif », explique Gilles Etienne. Une possibilité que n'offre pas toujours le neuf, les nouveaux immeubles étant souvent construits à la périphérie des villes. Les prix dans l'ancien sont inférieurs de 20 à 30 % en moyenne à ceux du neuf. L'investissement procure une certaine sécurité, puisque les investisseurs achètent un bien déjà occupé par un locataire, avec en plus une décote de 10 % à 15 %. Enfin, « ces biens disposent d'une importante possibilité de plus-value à la revente », explique Eric Pompon.

Inconvénients. La rentabilité peut être faible. Et la fiscalité est élevée. « Les loyers sont parmi les revenus les plus taxés », souligne Gilles Etienne. Certes, si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15000euros brut, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire (microfoncier) de 30 %. Au-delà de ce seuil, en revanche, vos revenus sont imposés au taux marginal d'imposition auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (12,1 %).

Investir dans l'ancien à rénover Pour qui ? Pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers.

Avantages. Vous pourrez acquérir un bien à un prix inférieur à celui du marché. Et créer un déficit foncier imputable sur vos loyers, puis éventuellement sur votre revenu global de l'année de réalisation des travaux dans la limite de 10 700euros. Le cas échéant, le solde du déficit est reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes. Ce qui vous permettra de défiscaliser tout ou partie de vos loyers.« Certains biens très dégradés peuvent générer une rentabilité supérieure à celle que l'on obtient dans le neuf », avance Gilles Etienne.

Inconvénients. Le choix des biens et surtout des surfaces est parfois restreint. Et le montant des travaux peut in fine être supérieur à ce qui était initialement prévu. En particulier si vous sous-estimez les travaux de mise aux normes (isolation thermique, électricité...). Sans compter les retards pris par les entrepreneurs du bâtiment.

Investir dans une résidence neuve avec services Pour qui ? Pour ceux qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires en vue de leur retraite, par exemple. Et qui préfèrent se décharger de toute gestion immobilière.

Avantages. Vous pouvez acheter un bien dans une résidence avec services destinée à loger des étudiants, des touristes ou des personnes âgées, en bénéficiant d'avantages fiscaux comparables à ceux du dispositif Scellier (avantage Bouvard-Censi). A condition bien sûr de louer le bien pendant au moins neuf ans. Il est possible de récupérer les 19,6 % de TVA payée sur le prix d'acquisition, soit au total une économie d'impôt égale à 44,6 % du montant TTC du bien. Il est aussi possible d'acheter dans une résidence services en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel classique. Il permet d'amortir une partie (autour de 3 % par an) du prix du bien. Mais cet amortissement ne permet pas de créer de déficit imputable sur le revenu global. Les résidences médicalisées ou celles destinées aux étudiants offrent des rentabilités nettes confortables (entre 4 et 4,5 %), grâce au bonus fiscal.

Inconvénients. Il est primordial de s'assurer de la qualité du gestionnaire de la résidence avec services. « Mieux vaut éviter ceux qui proposent des loyers et des taux de rentabilité très supérieurs à ceux du marché. Certains investisseurs y ont laissé des plumes et ne touchent pas de loyers depuis un ou deux ans, conseille Gilles Etienne. Mieux vaut aussi privilégier des gestionnaires solides, gérant de nombreux biens. » L'investisseur doit choisir un emplacement porteur, un programme de qualité et un gestionnaire reconnu. D'autant que l'investisseur loue toujours son bien par un bail de neuf à douze ans à un gestionnaire professionnel. Attention, les défaillances d'exploitants de résidences avec services, essentiellement de résidences de tourisme, se sont multipliées ces dernières années. La revente du bien dix ans plus tard peut également poser problème. Enfin, « il ne faut pas investir dans une résidence médicalisée en ayant pour objectif d'y placer un membre de sa famille, voire d'y séjourner soi-même dans le futur. Il faut seulement envisager l'angle patrimonial », conclut Etienne Gilles.

Source : le figaro : http://www.lefigaro.fr/immobilier/2...

Placements : ce qui a changé depuis la crise

Laurent L'Armorie — 2010-05-19T13:01:19Z

Moins riches et aussi plus méfiants. Les investisseurs particuliers ne sont plus tout à fait les mêmes. Le krach boursier, l'affaire Madoff, les déboires des banques et les larges distributions de bonus qui ont choqué ont fait perdre une certaine naïveté aux épargnants.

Ils sont devenus des investisseurs plus méfiants et plus regardants. Plus compliqués aussi à gérer pour leurs conseillers habituels. Car ils veulent comprendre les produits financiers dans lesquels ils investissent et sont devenus plus pointilleux sur les frais. Douchés par le krach, ayant pour la plupart manqué le rebond des marchés d'actions l'an dernier, la plupart des investisseurs restent très prudents. Le phénomène n'est d'ailleurs pas strictement français. « Les clients ne veulent plus investir dans ce qu'ils ne comprennent pas, ils posent beaucoup plus de questions qu'avant », explique par exemple Magne Orgland, associé-gérant de la banque privée suisse Wegelin & Co.

Peu de goût pour le risque

Selon une étude qui est présentée ce mardi par Fidelity et qui a été conduite dans 11 pays différents, les Français continueraient pourtant à suivre les recommandations de leurs conseillers financiers… bien qu'ils aient souvent du mal à comprendre le vocabulaire employé par leur banquier.

Pour faire prendre aux particuliers le chemin des actions, beaucoup d'établissements proposent des placements hybrides de compromis. Aujourd'hui, ils mettent par exemple en avant leurs sicav investies en obligations convertibles, à mi-chemin des actions et des obligations, et lancent à nouveau des fonds à formule pour participer à une partie de l'évolution des actions sous telle et telle condition (mais où seule une partie du capital est garantie).

Certains conseillers financiers ont eux aussi été échaudés par ces deux dernières années : les conseillers des grands réseaux bancaires comme les gestionnaires de patrimoine indépendants doivent en effet gérer le « service après-vente » quand un épargnant a perdu une partie de ses capitaux en Bourse. Et ce n'est pas ce qu'ils aiment le plus, il n'est jamais facile de se retrouver face à un client mécontent ! Pour beaucoup, faire prendre des risques à leurs clients ne va plus de soi.

Les particuliers semblent encore tétanisés par la volatilité des marchés et ne sont pas prêts à prendre des risques. Beaucoup ont encore d'importantes liquidités sur leurs comptes courants. L'investisseur 2010 n'est pas un client facile.

Les banques savent que la demande a évolué et qu'elles doivent s'adapter. Pour mieux cerner les attentes, elles sont nombreuses à sonder les particuliers. Une autre étude parue la semaine dernière et menée cette fois par TNS Sofres pour le compte de HSBC brosse, elle, le tableau de ce qu'attendent les clients des banques sous un angle particulier, celui du développement durable. Elle a été menée en France auprès d'un échantillon de 10 000 personnes entre le 2 et le 16 mars 2010. Pour 96% des personnes interrogées, ce qui compte le plus, c'est qu'une banque fournisse à ses clients une information honnête et transparente. Les établissements financiers savent maintenant ce sur quoi ils seront jugés.

Source : le figaro http://www.lefigaro.fr/patrimoine/2...

Comment réconcilier les français avec leur épargne

Laurent L'Armorie — 2009-10-22T10:52:08Z

Cette année, il faut avoir des nerfs solides pour ne pas investir à contretemps. Le contexte économique et financier ne pardonne plus l'improvisation.

Investisseur échaudé craint l'eau froide. En un an, il a vu ses actions s'effondrer, ses sicav actions et ses contrats d'assurance-vie en unités de compte vaciller, et les prix de l'immobilier fléchir alors que la rémunération des sicav monétaires et du Livret A fondait. Certains ont jeté l'éponge, sortant complètement du marché boursier au plus mauvais moment. Pour s'en mordre les doigts quelques mois plus tard en assistant, déconfits, à un rebond violent des mêmes marchés d'actions. Rebond qui a ensuite marqué le pas. D'autres ont, au contraire, fait le gros dos, ont laissé des plumes dans l'aventure et se demandent aujourd'hui ce qu'ils doivent faire.

Les investisseurs sont ébranlés

Gérer un capital est plus compliqué qu'il y a quelques années. Il ne faut plus compter, pour lisser nos erreurs, sur la baisse des taux d'intérêt, qui a longtemps permis de réaliser de belles performances. Ce moteur n'est plus là et les experts s'interrogent sur la puissance de la reprise qui se dessine. Les certitudes martelées par les conseillers en gestion de patrimoine ont été ébranlées. On nous avait appris, graphiques à l'appui, que les actifs les plus risqués, c'est-à-dire les actions, rapportaient plus que les actifs moins risqués, c'est-à-dire les obligations et le monétaire. Depuis le début de l'année, cette hiérarchie des placements est la bonne. Selon Europerformance Six Telekurs, les sicav actions françaises ont vu leur valeur progresser de plus de 22 % entre fin 2008 et le 30 septembre 2009, tandis que les produits obligataires gagnaient dans le même temps 7,4 % et que les sicav monétaires faisaient quasiment du surplace avec une hausse moyenne de 0,84 %. Mais ce bilan valable sur neuf mois ne l'est pas sur une plus longue période. Sur quatre ou huit ans, par exemple, les sicav actions sont dans le rouge alors que les catégories supposées rapporter moins (obligations et monétaires) restent dans le vert. Simple aberration ou vraie remise en cause des « dogmes » de la gestion ?

Le très sérieux hebdomadaire Business Week titrait récemment : « Les marchés boursiers cherchent la bonne direction. » La couverture du magazine symbolisait la question : à l'endroit, elle montrait un investisseur gravissant les marches d'un marché boursier haussier, mais, en retournant le numéro, ce même homme les descendait. Deux parcours justifiés par des arguments économiques qui sonnaient aussi bien les uns que les autres...

Placer son épargne n'est donc pas une science exacte, mais ce n'est pas un casino non plus. Des règles simples permettent de limiter les mauvaises surprises en Bourse. Nous avons demandé à une dizaine de banques ce que leurs conseillers en gestion privée recommandent aujourd'hui à leurs clients. Des conseils que les lecteurs du Figaro Magazine peuvent mettre à profit dans leurs portefeuilles.

http://www.lefigaro.fr/placement/20...

Ce que les banques privées recommandent à leurs clients

Laurent L'Armorie — 2009-10-22T10:52:06Z

Interrogés par « Le Figaro Magazine », onze établissements de gestion privée ont joué le jeu pour livrer les placements qu'ils privilégient en ce moment. Revue de détail des arbitrages qu'ils préconisent pour les mois qui viennent.

1. Quels placements conseillez-vous dans les mois qui viennent ? A quoi faut-il s'attendre en termes de rendements et d'évolution des différents actifs ?

Rebond jusqu'au 1er semestre 2010

Les marchés financiers vont être encore très volatils durant les mois à venir. Des incertitudes pèsent sur 2010 : chômage, déficit budgétaire, reprise de la consommation et du commerce mondial.

Sur les marchés actions, préférez les grandes capitalisations des zones euro et dollar afin de privilégier des actifs liquides. Le marché actions américain sera le premier à bénéficier d'un retournement de conjoncture. Diversifiez sur les marchés émergents dont les fondamentaux sont solides. Préférez les obligations d'entreprises de bonne qualité aux obligations d'Etat.

Une meilleure visibilité et un effet de base favorable sur les résultats devraient permettre aux actions de poursuivre leur rebond tout au moins au 1er semestre 2010. Les actions des pays émergents bénéficient d'un environnement plus favorable.

Sur les obligations, tant que les banques centrales maintiennent leurs taux directeurs sur des niveaux proches de zéro, les obligations d'Etat devraient afficher une performance correcte, mais faible. Ensuite, leur performance sera fortement affectée, mais probablement pas avant fin 2010.

55 % en actions ; le reste en taux

Maintenez une bonne diversification entre les placements de taux et d'actions. Dans un contexte où la rémunération des placements monétaires va rester basse, nous privilégions les obligations d'entreprise, les obligations convertibles et les actions. Pour un profil équilibré, la part des actions est de 55 % et 45 % pour la partie taux.

Les marchés d'actions devraient continuer d'évoluer favorablement (sortie de la récession de l'économie mondiale, résultats des sociétés meilleurs que prévu...). Le rendement des actions européennes est proche de 4 %, supérieur aux taux longs. Les obligations d'entreprise et les obligations convertibles offrent une rémunération largement supérieure à celle des taux sans risque.

Rester prudent

S'il est encore prématuré de parler de « ciel bleu », les dernières statistiques économiques publiées de part et d'autre de l'Atlantique ont confirmé la fin de la récession et l'amélioration progressive de la conjoncture. La reconstitution des stocks, qui se sont épuisés au fur et à mesure de l'aggravation de la récession, est à présent en cours. Les chiffres montrent également que le secteur manufacturier est le premier bénéficiaire, suivi du commerce mondial, en voie de rétablissement.

Dans ce contexte de sortie de crise, qui pourrait toutefois se révéler plus inégal (selon les zones géographiques) et plus long que prévu, nous restons prudents dans nos prévisions sur les différentes classes d'actifs.

Évaluer sa tolérance au risque

Avant d'envisager tout investissement, il est important de bien adapter ses placements en fonction de ses propres besoins, et surtout, d'essayer d'identifier son seuil de tolérance au risque avant de déterminer un niveau de rémunération souhaité. Il est difficile de faire des prévisions sur les marchés à court terme, mais si on se place à moyen ou à long terme, les actions, comparées aux autres placements, restent la classe d'actifs à privilégier. Malgré les fluctuations très fortes des marchés auxquelles il va falloir s'habituer et compte tenu de l'accélération des cycles, une gestion active et de conviction sera de plus en plus nécessaire. La bonne tenue des résultats et leur profitabilité ont montré l'extraordinaire réactivité des entreprises. Aussi, au moindre signe de reprise et dès que les chiffres d'affaires repartiront à la hausse, les profits devraient fortement remonter.

Des investissements progressifs

L'argent sans risque rapporte de moins en moins et va continuer à servir des rendements extrêmement faibles dans les prochains mois (pas loin de zéro).

La pression fiscale globale va augmenter dans un contexte de risque de reprise de l'inflation à un horizon de deux ou trois ans.

La diversification immobilière est nécessaire pour profiter, grâce à un endettement « bon marché », de l'effet de levier du crédit et pour se protéger d'une résurgence de l'inflation (loyers indexés). Monétaire : rien à en attendre ! Obligations : moins de rentabilité sur la dette d'Etat, mais toujours des dossiers attractifs sur la dette d'entreprise. Actions : des corrections probables de court terme pour laisser le marché souffler et une rotation sectorielle envisageable sur les titres en retrait (par exemple Total sur le CAC 40, ou certaines valeurs défensives en retrait). Or : trop spéculatif pour un particulier, mais assurance de portefeuille en cas de crise majeure.

Des obligations d'entreprises

Dans les mois qui viennent, la rémunération des placements monétaires va rester proche de zéro. L'alternative constituée par les placements obligataires reste valable mais devra concerner les obligations d'entreprises plus que les obligations d'Etat, et rester sur des maturités inférieures à cinq ans. On pourra ainsi constituer un portefeuille d'obligations qui procurera un rendement de 4 % dans un contexte de risque modéré.

La reprise continue

Le mouvement de reprise des Bourses n'est pas terminé, celle de l'économie étant plus robuste que prévue. Même si la hausse du chômage pèse sur la consommation, le maintien de l'inflation à des taux très faibles (0,4 % en 2009 dans la zone euro) contribue à soutenir le pouvoir d'achat.

Il faut di-ver-si-fier

Investir régulièrement et diversifier ses placements est essentiel pour l'ensemble des épargnants. Plus le patrimoine est élevé, plus la diversification sur des placements risqués peut et doit être importante. Deux offres sont particulièrement adaptées à leur situation patrimoniale : la gestion sous mandat, qui permet de revenir sur les marchés actions de façon simple et professionnelle en déléguant la gestion de leur investissement financier ; et les produits financiers offrant une optimisation fiscale, comme les FCPI, FIP, Sofica ou encore SCPI.

Le maintien des taux courts à des niveaux historiquement bas semble être la tendance la plus claire pour les prochains mois. Sur les taux longs, la baisse devrait avoir atteint un palier. Dans ce contexte, l'écart de taux avec le court terme reste intéressant, avec un complément de rémunération pour les emprunts privés. Sur les marchés d'actions, le climat est redevenu positif en même temps que se renforcent les anticipations de reprise de la croissance.

Rretour progressif sur les actions

Même si la crise n'est pas finie, les marchés retrouvent une nouvelle attractivité avec une volatilité qui demeure, mais qui est redevenue proche de sa moyenne historique. Quant aux politiques monétaires « accommodantes », elles se prolongent.

Conséquence sur les marchés : une remontée des actions, avec des à-coups possibles, des taux courts bas et des taux longs qui ne devraient pas remonter immédiatement.

Nous sommes plus optimistes sur les perspectives de court terme : les indicateurs se redressent. La reprise demeure cependant fragile, avec deux points de faiblesse : les taux de chômage et l'endettement des Etats.

Nous revenons progressivement aux actions, notamment sur l'Europe et les pays émergents. C'est dans ces périodes de sortie de crise que les opportunités sur les actifs risqués sont les plus intéressantes. Après une phase de norma li sation, leurs rendements reviendront sur leur moyenne historique.

Investir pour le moyen-long terme

Nous conseillons d'investir sur les actions, principalement dans les zones euro. En diversification, nous privilégions toujours l'Asie (hors Japon) ainsi que le Brésil, qui offrent de bons potentiels. Le retour à la croissance des économies développées semble se profiler avec un système financier qui regorge de liquidités et qui a les moyens de financer la reprise. C'est pourquoi nous sommes positifs sur les actions. Nous serons très attentifs au niveau de consommation des ménages, qui reste la clé d'une reprise durable. Sur les taux, nous restons pondérés. Nous gardons cette classe d'actifs qui ne devrait pas se détériorer et bénéficier de taux élevés. De même, nous conservons nos positions sur l'or. Les perspectives sont une hausse de 10 à 15 % sur les marchés actions.

Fort potentiel sur le CAC 40

D'ici à mars 2010, un objectif sur le CAC 40 entre 4 200 et 4 400 points est possible, soit un potentiel de hausse de 15 %. En effet : l'abondance des liquidités et le contexte actuel de taux d'intérêt bas contribuent à soutenir les classes d'actifs risqués ; les excès baissiers consécutifs à la crise financière de 2008 n'étant pas encore résorbés, les actions devraient bien se comporter dans les six prochains mois.

Les emprunts d'entreprises restent encore intéressants, mais ils peuvent souffrir d'une remontée des taux courts par les Banques centrales en 2010. Il est donc conseillé de privilégier les échéances courtes. A contrario, le potentiel de gain sur les emprunts d'Etat nous paraît très faible.

2. Quelle place accorder aux investissements en actions, en obligations, en assurance-vie, aux liquidités, éventuellement à l'or, à la pierre et aux produits défiscalisants ?

Privilégier les actions

A condition d'avoir le temps et d'accepter des fluctuations importantes à court terme, les actions restent le placement à privilégier. Y ajouter des obligations permet d'amortir les fluctuations d'un portefeuille tout en conservant un rendement attractif. L'assurance-vie permet d'utiliser, en plus des actions et des obligations, les fonds en euros et de bénéficier d'un cadre fiscal favorable.

Le monétaire, avec un rendement quasi nul, ne présente pas d'intérêt. Les cours de l'or sont tirés par la spéculation sur les anticipations d'inflation et pourraient se retourner si ces anticipations ne se vérifiaient pas. A manier avec précaution.

Quant à la pierre et aux produits défiscalisants (immobilier, FIP, FCPI), ce sont des sources de diversification supplémentaires qui peuvent représenter 5 à 10 % d'un patrimoine. Attention tout de même à leur faible liquidité et à la qualité trop souvent obérée par l'avantage fiscal à l'entrée.

Privilégier PEA et assurance-vie

Une diversification des actifs permet de maximiser les moteurs de performances et de limiter les risques. L'immobilier occupe déjà un poids très important dans le patrimoine de nos clients. La poche euros des contrats d'assurance-vie capitalisation propose souplesse et performance tout en offrant un cadre fiscal et successoral avantageux, ainsi qu'une gamme de supports très étendue (fonds actions, à capital protégé, obligations corporate, titres vifs...).

Équilibrer actions et obligations

Les taux de sicav monétaires ne devraient pas remonter rapidement et rester peu rémunérateurs. Or, les investisseurs institutionnels disposent de liquidités très importantes qu'ils doivent redéployer, ce qui constitue un soutien pour les autres classes d'actifs (obligations, actions).

Nous recommandons toujours les obligations du secteur privé (classiques ou à haut rendement), qui demeurent attractives.

Les actions, dont la valorisation reste faible par rapport aux normes historiques, apparaissent attractives dans une optique à moyen terme. A plus court terme, compte tenu du caractère encore fragile de la reprise qui s'amorce, les marchés actions devraient connaître encore des fluctuations sensibles, au gré de l'appétit ou de l'aversion des investisseurs pour le risque. Globalement, nous gardons une position équilibrée dans les portefeuilles.

Les fonds obligataires convertibles

Les marchés actions offrent aujourd'hui le meilleur rendement risque de l'ensemble des classes d'actifs. Pour les investisseurs très frileux, revenir prudemment sur les actions par le biais des fonds d'obligations convertibles et des titres à dividendes élevés serait un bon compromis. Les placements monétaires sont à éviter, ils ne rapportent plus rien. Les rendements des obligations seront de moins en moins attractifs. En effet, les Etats feront de plus en plus appel aux marchés pour financer leurs plans de relance. L'inflation pourrait à terme être une menace et altérer la rémunération des placements obligataires. L'or et les matières premières restent un investissement attractif pour se prémunir des désordres monétaires et des effets potentiels de l'inflation. Quant à l'immobilier, il est encore trop cher par rapport au pouvoir d'achat des ménages, mais il pourrait redevenir attractif si on avait une hausse importante de l'inflation.

Répartir son capital en trois catégories

Nous limitons la partie trésorerie à court terme et réaffectons les capitaux en trois catégories.

Pour la partie qui ne doit supporter aucun risque, nous continuons à privilégier les fonds en euros des contrats d'assurance-vie, dont le rendement continuera à assurer une rémunération intéressante (probablement plus de 3,5 % pour les meilleurs) ; pour un risque modéré, une sélection rigoureuse d'OPCVM d'obligations d'entreprise peut compléter la stratégie.

Pour un profil équilibré, nous recommandons les fonds flexibles qui permettent de mieux maîtriser le timing d'entrée ou de sortie des marchés, et d'effectuer des arbitrages entre les obligations et les actions.

Enfin, pour ceux qui sont prêts à prendre plus de risques : commencer à revenir sur le marché actions par un programme d'investissement progressif (en trois ou quatre fois) sur des fonds gérés avec conviction, non indiciels et fortement orientés vers les zones à forte croissance.

La reprise est favorable aux actions

Les fonds en euros des compagnies d'assurance-vie vont encore offrir des rendements de 3,5 à 4 % qui peuvent être préférés au monétaire.

Les actions apparaissent encore protégées par des valorisations au dessous des moyennes historiques. La période de reprise économique leur sera encore favo rable dans les prochains mois.

L'immobilier et l'or nous paraissent en revanche être des investissements qui ne doivent être réalisés que progressivement. En effet, un scénario inflationniste qui favoriserait l'or n'est pas d'actualité. De même, la reprise d'une dynamique du crédit qui relancerait l'immobilier ne semble pas, selon nous, s'annoncer pour 2010.

Investir les brouses du Moyen-Orient

Compte tenu de la forte reprise de certains marchés depuis le début de l'année, nous effectuons quelques arbitrages dans nos portefeuilles.

Pour les stratégies les plus opportunistes, nous prenons un peu de profit sur les marchés asiatiques, qui nous semblent maintenant bien valorisés après une hausse de 55 % cette année, pour investir sur les Bourses de la région Moyen-Orient et Afrique du Nord, principalement en Egypte, en Arabie saoudite, au Qatar, dans les Emirats arabes unis et, marginalement, en Tunisie et au Maroc. Ces Bourses sont très en retard par rapport aux autres marchés émergents.

Une épargne de protection

Une organisation patrimoniale cohérente repose sur la diversification des placements. Il faut se constituer une épargne de précaution, liquide et investie dans des produits sans risque, quel que soit le niveau des taux.

La part de cette épargne de précaution doit être décroissante par rapport au montant de ce patrimoine. La souscription d'un contrat d'assurance-vie multisupport est un bon choix : il permet de sécuriser une partie des investissements sur le fonds en euros et d'investir progressivement sur différentes classes d'actifs ; sans parler de ses avan tages fiscaux et de sa souplesse contractuelle.

Au-delà de ces produits, le client peut ouvrir un plan d'épargne logement, sans risque, pour financer un projet immobilier et, pour un investissement à long terme, regarder du côté de la pierre, dont les prix ont baissé, avec, par exemple, la souscription de SCPI Scellier qui offrent des avantages fiscaux notables.

Profil prudent... ou risqué

Pour les clients acceptant un niveau de risque limité.

A court terme, arbitrez les fonds monétaires et les liquidités peu ou pas rémunérés au profit, par exemple, de comptes sur livret « boostés » ou encore d'un plan d'épargne logement (à 2,5 % net annuel).

A moyen-long terme, les investisseurs peuvent se tourner vers le support euro d'un contrat d'assurance-vie ou profiter des taux attractifs des obligations d'entreprises privées via des fonds, des obligations en direct (privilégier dans ce cas des échéances à quatre ou cinq ans et des émetteurs de premier ordre) ou de l'assurance-vie.

Pour les clients acceptant un risque plus important.

Les fonds gérés en « assurance de portefeuille » permettent d'investir sur des actifs risqués tout en bénéficiant d'une protection du capital investi.

Pour une diversification plus large, l'investissement dans le secteur immobilier peut être envisagé en direct ou via des SCPI.

Une allocation pour chaque profil

La banque privilégie une allocation correspondant exactement à chaque profil client. Tous les clients méritent une étude personnalisée de leur patrimoine afin de définir l'allocation globale entre les différents actifs.

Chercher l'équilibre

L'assurance-vie reste une alternative intéressante pour placer une partie de l'épargne de moyen-long terme, notamment sur les supports en euros qui pourront rapporter encore plus de 4 % en 2009, soit quand même une baisse de rentabilité de 0,20 ou 0,30 point par rapport à l'an dernier.

La crise de 2008 a démontré qu'un bon équilibre entre actifs risqués, obligations, immobilier et liquidités permet d'amortir des chocs violents, voire de profiter de très bonnes opportunités d'investissement. La définition et la mise en œuvre d'une stratégie patrimoniale précise et personnalisée conduiront à déterminer la part à consacrer à chaque classe d'actifs.

3. Comment réagir face au nouveau contexte et au durcissement de la fiscalité pour les détenteurs de valeurs mobilières et d'immobilier ?

Sur les marchés, il n'y a pas de rendement élevé sans prise de risque. C'est ce que les rentabilités élevées observées ces vingt dernières années sur les actions ont fait oublier aux investisseurs avant un dur retour à la réalité.

Conseil. Diversifiez vos investissements avec méthode et restez actifs.

Sur les valeurs mobilières, cela consisterait notamment à taxer les gains aux prélèvements sociaux dès le premier euro même en cas de cessions inférieures au seuil (25 730 euros pour 2009). Alors, privilégier les enveloppes de type PEA et assurance-vie, qui ne donnent lieu à aucune imposition en cas d'arbitrage et permettent de sortir en franchise totale d'impôts (hors prélèvements sociaux et RSA) à maturité fiscale. Concernant l'immobilier, si la plus-value dégagée lors de la vente de la résidence principale reste exonérée de prélèvements sociaux, celle réalisée lors de la cession de l'immobilier locatif après quinze ans de détention pourrait, quant à elle, y être soumise.

Conseil. Bien définir vos objectifs et analyser votre situation personnelle avec l'aide d'un expert afin de déterminer le poids des différents actifs, actions, obligations, assurance-vie, liquidités et pierre.

Il ne faut pas oublier le risque inflationniste qui se dessine à plus long terme, compte tenu des tendances actuelles des prix des matières premières, des déficits publics abyssaux et de la politique accommodante des banques centrales.

Conseil. Parmi les moyens de se prémunir contre l'inflation, les obligations indexées sur la hausse des prix méritent assurément une attention particulière. Elles offrent des rendements corrigés de l'inflation et, selon nous, leurs prix sont intéressants actuellement.

Face aux produits de défiscalisation, il faut rester extrêmement prudent car l'histoire nous montre que nos gouvernements ont davantage tendance à réduire les avantages fiscaux plutôt qu'à les augmenter. Au fil des années, le contribuable s'est adapté à une pression fiscale de plus en plus accrue.

Conseil. Privilégier la liquidité des actifs ; restez vigilant face à l'inflation.

Notre mise en garde : ne laissez pas vos émotions guider votre stratégie d'investissement et diversifiez vos vecteurs d'investissements.

Conseil. Un petit produit d'opportunité dans cette période de hausse assurée des impôts : les FIP et FCPI orientés vers l'éolien et le solaire, des industries prometteuses en raison des obligations du Grenelle de l'environnement, assortis d'avantages fiscaux.

Le régime fiscal de ces différentes classes d'actifs s'annonce moins favorable principalement en raison d'un élargissement du champ d'application de la CSG. Celle-ci pourrait être étendue à l'assurance-vie, lors du débouclage des contrats par décès, aux plus-values immobilières (hors résidence principale) ainsi qu'aux plus-values sur valeurs mobilières dès le premier euro en supprimant la franchise liée au seuil de cession. Il ne s'agit, pour l'instant, que d'un projet de loi de finances.

Conseil. De bonnes opportunités vont être à saisir sur des biens immobiliers commerciaux à Paris intra-muros en raison d'un tassement des prix au mètre carré, qui permet de retrouver une rentabilité avoisinant les 6,5 %.

Les conséquences de la crise vont nécessairement se faire sentir sur la fiscalité des Etats et nous sommes vigilants : la fiscalité est l'un des éléments à prendre en compte dans les stratégies d'investissements et patrimoniales. Ainsi, la Grande-Bretagne, très rapidement, suivie par les Etats-Unis, ou l'Espagne, plus récemment, annoncent clairement des hausses de la tranche marginale du barème de l'impôt sur le revenu et/ou un relèvement du taux des plus-values sur valeurs mobilières. Ces évolutions, combinées aux grands changements affectant les places offshore vont certainement modifier la répartition géographique des actifs et pourraient s'avérer favorables à la France pour les grands patrimoines, à condition que le bouclier fiscal reste en place.

Conseil. Etre attentif aux éventuels aménagements qui pourraient lui être apportés dans la loi de finances rectificative.

Les mesures envisagées dans la loi de finances 2010 portent, tout d'abord, sur l'assujettissement aux cotisations sociales des plus-values sur valeurs mobilières au-dessous du seuil de cession, ainsi que sur les contrats d'assurance-vie multisupport en cas de décès. Il s'agit pour l'essentiel d'un alignement sur le traitement commun des autres produits de placement qui, même lorsqu'ils sont défiscalisés, sont assujettis aux cotisations sociales. La seule exception reste l'épargne sur livret avec, en tête, le Livret A qui garde tout son intérêt. Dans ces conditions, il semble que l'impact sur les décisions d'investissement des prochains mois devrait être limitée.

Conseil. Bon sens et constance sont les maîtres mots en matière d'épargne. Un patrimoine se constitue sur la durée, au-delà de la conjoncture financière, en respectant les principes de diversification de l'épargne.

Mise en garde. Se méfier des offres promotionnelles de courte durée, tant en matière de frais que de taux de rendement. Elles ne remplacent pas un produit de qualité, approprié à la situation de chacun et à ses projets.

Il faut d'abord déterminer ses objectifs, privilégier l'aspect patrimonial par rapport à l'aspect purement fiscal.

Conseil. Forte conviction sur les obligations de bonne qualité émises par les entreprises privées. Les obligations convertibles sont un moyen efficace pour revenir prudemment sur les actions. Les actifs risqués offrent des opportunités intéressantes, à condition d'être sélectif et réactif.

Diversifier ses placements et être dynamique dans sa gestion d'allocation d'actifs, le marché étant devenu volatil et les cycles financiers de plus en plus courts.

Mise en garde. Toujours investir selon un degré de risque proportionnel à sa situation patrimoniale et à ses objectifs à moyen et long terme.

Ce projet de loi de finances est peu surprenant au regard des besoins de recettes de l'Etat français, mais rien n'est encore voté pour l'instant.

Conseil. Dans ce contexte de reprise économique, les investissements en or et dans l'immobilier ne constituent pas nos priorités. Quant aux liquidités, leur faible rémunération incite à ne les conserver que pour des besoins de trésorerie à court terme ou des projets d'investissement à 12-18 mois.

Mise en garde. Surveiller le début de la remontée des taux courts aux Etats-Unis : certains actifs obligataires pourraient en souffrir en 2010.

http://www.lefigaro.fr/placement/20...

L'emprunt national

Laurent L'Armorie — 2009-09-11T12:40:09Z

Le Président Sarkozy a annoncé le lancement d'un grand emprunt. Les particuliers auront-ils intérêt à souscrire ? Tous dépendra des conditions de rémunération et des éventuels avantages complémentaires accordés, notamment en terme de fiscalité.

Pour financer les "priorités nationales", Nicolas Sarkosy va lancer un grand emprunt. Une première interrogation a été levée très vite : l'emprunt sera ouvert aux particuliers, "au moins pour une part", a expliqué le premier ministre François Fillon, le 24 juin. Cette solution s'inscrit dans la lignées des grands emprunts lancés au cours des 60 dernières années. Quant au timing, l'emprunt ne sera lancé qu'en 2010, a expliqué François Fillon au terme du séminaire gouvernemental du 28 juin. Les modalités (taux, date, fiscalisation...) restent à définir.

Retrouvez les derniers articles sur l'emprunt national (ou emprunt Sarkosy).

Calculez les mensualités les mensualités et les intérêts à partir du montant de l'emprunt.

SCELLIER

Laurent L'Armorie — 2009-02-17T13:00:59Z

Succédant aux dispositifs Robien recentré et Borloo populaire pour les investissements réalisés (logements acquis ou achevés) depuis le 1er janvier 2009, la loi Scellier offre aux particuliers réalisant une acquisition immobilière destinés à la location (non meublée) un cadre fiscal très attractif pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

Attention : la loi concerne les logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111 9 du code de la construction et de l'habitation.

La réduction d'impôt Scellier n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er janvier 2009. Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement, qui n'est une promesse d'achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d'opter pour le dispositif Scellier (ou bien sur Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les autres conditions.

Pour en savoir plus : http://www.de-robien.fr/scellier.htm

Turbos

Laurent L'Armorie — 2009-02-17T12:37:38Z

Ces produits dérivés permettent de se positionner, à la hausse comme à la baisse, sur un indice ou sur une valeur à partir d'une mise initiale relativement minime. Dépourvu de données complexes comme la volatilité, il suffit, pour les évaluer approximativement, de faire la différence entre le cours du sous-jacent et le niveau de la barrière désactivante (aussi appelée "Seuil de référence") tout en tenant compte de la parité. Prenons un exemple avec le pari de la hausse de France Telecom. On achète à 4,90 Euros un Turbo dont la barrière désactivante est à 16 euros, alors que le cours de France Telecom est de 20,60 Euros.

La durée de vie du Turbo est de 4 mois et la parité de 1/1 (la quotité est toujours de 1 pour ce type de produits). Si le cours du support touche la barrière désactivante pendant la durée de vie du produit, ce dernier perd définitivement toute valeur. Dans le cas contraire, la valeur du produit à l'échéance est égale à la différence entre le cours du sous-jacent et le niveau de la barrière désactivante. Si France Telecom est à 25 Euros à l'échéance, le bénéfice est de 25 - 16 - 4,90 soit 4,10 Euros par Turbo.Ce type de produit s'appelle les "Turbos" ("Turbo call" pour miser sur la hausse et "Turbo Put" pour miser sur la baisse) chez BNP Paribas, Citi ou encore Société Générale, et ont tous des dates de maturité fixes et des barrières de désactivation également fixes (sauf ajustement exceptionnels lors d'Opérations Sur Titres).

Il existe des variantes de ces produits, comme les "Turbos infinis" ("Turbo call" pour miser sur la hausse et "Turbo Put" pour miser sur la baisse) chez BNP Paribas ou Commerbank, ou encore "Power" ("Power Up" pour miser sur la hausse et "Power Down" pour miser sur la baisse) chez RBS. Ces produits se distinguent des turbos classiques dans le sens où ils n'ont pas de date de maturité, et où ils disposent et d'un seuil de référence (ou "Barrière désactivante") et d'un seuil de sécurité. Lorsque le niveau de la barrière est touché, le produit est alors désactivé, mais il ne vaut alors pas "zéro" : il est en effet remboursé à concurrence du montant suivant : Seuil de référence - Seuil de sécurité.Attention : ces produits ont des niveaux de seuils de référence et de seuils de sécurité qui ne sont pas figés, mais qui évoluent dans le temps. Pensez à vous renseigner sur les derniers niveaux actualisés des barrières directement sur les sites des émetteurs concernés

Pour en savoir plus : http://www.boursier.com/vals/turbos...

Warrants

Laurent L'Armorie — 2009-02-17T12:35:43Z

Un warrant est une valeur mobilière dont le fonctionnement est similaire à celui d'une option, on les appelle d'ailleurs les bons d'option. Un warrant est ainsi un droit (c'est un droit et non une obligation) qui permet d'acheter ou de vendre un sous-jacent à un prix déterminé à l'avance, et ce pendant une période finie. Parmi les warrants, on retrouve les calls warrants et les puts warrants. Les warrants ont connu un développement rapide depuis l'automne 2000 avec la disparition du marché à Règlement Mensuel. Les principaux émetteurs de warrants en France sont la BNP Paribas, Citi, Commerzbank et Société Générale. Les warrants se négocient par quotités (quantité minimale à acheter ou vendre), même si ces dernières tendent à disparaître. L'intérêt principal des warrants est d'offrir un effet de levier important sur un support (action, indice, matière première, etc... le terme "sous-jacent" est également employé) pour des sommes investies parfois peu élevées, mais aussi de miser sur des concepts plus larges tels que des paniers de valeurs. Le principe étant ici de miser sur une sélection de titres d'un secteur ou d'une thématique. Un warrant peut aussi servir en tant qu'instrument de couverture. Ainsi, lorsque l'on détient en portefeuille un nombre important d'actions faisant partie de l'indice CAC40 et que l'on souhaite se couvrir contre un retournement du marché, l'achat de put warrant (option de vente sur l'indice) peut se justifier.

Pour en savoir plus : http://www.boursier.com/vals/warran...

Qu'est-ce qu'un livret A, un livret Bleu ou un Codevi ?

Franck Richard — 2008-05-13T22:20:13Z

Définition : Les livret A, Bleu et le Codevi permettent de placer des économies sans risque et sans impôt, avec l'avantage de pouvoir récupérer son argent à tout moment. La rémunération, automatiquement calculé deux fois par an, peut évoluer.

Durée conseillée : moins de 30 ans.

Rentabilité : 2 % nets d'impôt.

Risque : aucun.

À qui s'adressent les livrets d'épargne ? Tout le monde peut détenir un livret à ou bleu, même un nouveau-né peut avoir un livret A son nom. En revanche, il faut être imposable et remplir une déclaration de revenus pour détenir un Codevi. Pour augmenter son épargne de précaution, il est possible d'ouvrir un Codevi, plus un livret A ou Bleu. Mais le cumul du livret à disponibles auprès des caisses d'épargne et des bureaux de poste, et du livret bleu, du crédit mutuel n'est plus possible depuis le premier set en 1979.

Combien de temps faut-il les conserver ? on peut garder un livret est un Codevi tout avis, dès lors qu'on l'utilise. En effet, il existe un délai de prescription : si aucun mouvement n'a été enregistré durant 30 ans, le livret ou le Codevi est automatiquement clôturé. Les sommes versées les intérêts reviennent à l'établissement dépositaire des fonds.

Comment fonctionnent-t-ils ? Les livrets A, Bleu et les Codevi sont des comptes d'épargne sur lesquels le titulaire dépôse des fonds (virements, espèces, chèque) et on dispose librement. Attention : les retraits effectués sur un livret A ou un Codevi sont libres lorsqu'ils ont lieu dans votre bureau de poste et sont plafonnées à 800 € par période de sept jours s'ils sont réalisés dans un autre guichet. Surveiller les frais, ils ont tendance à fleurir. À la poste par exemple si vous demandez que votre retrait soit réglé par chèque pour éviter de transporter trop d'espèce, on vous délivrera un chèque de banque, gratuit jusqu'à 1000 € est facturé 7,60 € ou de la, quel qu'en soit le montant. Afin d'éviter ces frais, opté pour la carte de retrait gratuit à la poste, ou fait plusieurs retraits de 1000 €. Les intérêts sont capitalisés en fin d'année et sont calculés par quinzaine. Ainsi, un dépôt réalisé entre le premier et le 15 du mois portent de ces fruits à partir du 16. Pour les retraits, c'est l'inverse des fonds retirés entre le premier le cas de celle de produire des intérêts dès le mot dès la fin du mois précédent. Quand le plafond des versements est atteint, de nouveaux dépôts sont impossibles, sont à retirer de l'argent, puis en déposer. Les intérêts se cumulent sans limitation, si bien que le montant total de votre livret ou de votre Codevi peut dépasser le plafond. En cas de transfert du livret, l'établissement de départ prélève souvent des frais. Le Codevi ne se transfère pas.

Quelles sont les différences entre ces livrets ? Le plafond des versements varie du simple au triple : ils s'élèvent à 4600 € pour le Codevi et à 15 300 € pour le livret A et Bleu. Quant au montant du premier versement, il est de 1,50 € pour un livret à est de 15 € pour un livret bleu.

D'après www.schumann-bourse.fr Source : http://www.schumann-bourse.fr/artic...

Les dispositifs Borloo et Robien

Laurent L'Armorie — 2008-05-13T19:51:54Z

Succédant aux dispositifs Besson puis Robien, les deux nouvelles lois d'incitation à l'investissement en immobilier locatif à usage d'habitation, à l'initiative de Gilles de Robien puis réaménagés par Jean-Louis Borloo mi 2006, sont les suivantes :

* le "Robien recentré" qui permet d'amortir (c'est-à-dire de déduire fiscalement) 50% de l'investissement sans contrainte quant au niveau de revenus du locataire ; * le "Borloo populaire" qui permet d'amortir jusqu'à 65%, avec des loyers 20% en-dessous de ceux pratiqués en Robien, tout en bénéficiant d'une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers, à condition de louer en respectant un plafond de ressource du locataire.

Le Borloo populaire est applicable pour les biens immobiliers achetés à compter du 1er septembre 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.

L'investisseur en "Borloo populaire" doit respecter deux principales conditions :

o louer à des ménages dont les revenus sont inférieurs à un plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré) qui n'impose aucune contrainte de ce type ; o respecter un loyer au m² (plafonné à environ 70% du prix du marché).

Bien entendu, CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION. ILS NE S'APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L'INVESTISSEUR. De fait, la "Maison Borloo" (ou "Maison à 100 000 €") n'est pas concernée.

Le principal attrait de ce type d'investissement réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement à condition de :

o louer pendant un minimum de 9 ans o respecter un plafond de loyer (par mois et par m²). o dans le cadre de la loi Borloo : respecter un plafond de revenus du locataire.

Concrètement, ces deux dispositifs permettent au particulier avisé de pouvoir investir en immobilier, avec ou sans apport, afin de se constituer un patrimoine en grande partie financé par le locataire et les réductions d'impôt

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